Câu hỏi: Em nhờ các anh chị tư vấn Luật giúp em với ạ !!!
– Em có thuê 1 căn nhà của 1 chị tên P ( 4/2018 –> 4/2020 ) thì hết hạn hợp đồng, nhưng trước khi hết hạn thì chị P có cho em kí thêm hợp đồng 2 năm nữa ( 4/2020– 4/2022), nhưng làm thêm 1 phụ lục đính kèm dựa theo hợp đồng cũ, chứ không soạn thảo hợp đồng mới. Và chị P uỷ quyền cho 1 người khác chịu trách nhiệm tên K ( sau đây em xin gọi là bên A / Bên cho thuê )
Giá thuê : 35tr
Cọc nhà : 60 triệu
– Hiện tại căn nhà em thuê lại, để làm căn hộ dịch vụ. Tiền thuê nhà em trả theo hàng tháng… Dịch bệnh gần 1 năm qua, em có chậm trễ 1 thang tiền nhà nhưng chưa vượt quá thời gian cho phép trong hợp đồng ( Hợp đồng ghi rõ, nếu bên B thanh toán chậm quá 1 tháng tiền nhà, thì bên A có quyền lấy lại nhà )
Thời gian thanh toán tiền nhà vào 10 tây hàng tháng ( số tiền nợ : 32 triệu )
– Ngày 20/3/2021 thì bên A thông báo lấy lại nhà mà không đề cập lí do chính xác, chỉ nói chuyện với lí do “ lấy lại nhà để bán “. Và thông báo vào ngày 5/4/2021 sẽ tới thu hồi lại nhà ? Mà chưa thoả thuận chi phí đền bù, thiệt hại để phá vỡ hợp đồng, trong khi đó em còn bị liên đới bên thứ 3 ( khách thuê trọ của em tính tới thời điểm hiện tại )
P/s Anh chị rành về luật thì tư vấn giúp em với ạ ? Em nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của bản thân ? Nếu thoả thuận đền bù không thoả đáng, thì em phải tới đâu thưa kiện hoặc tranh chấp ạ.
Em cảm ơn !!!
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật LVN chúng tôi, với câu hỏi của bạn tôi xin được tư vấn như sau:
Mục lục bài viết:
- Tư vấn;
- Bồi thường thiệt hại;
- Phạt cọc;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường, thì có thể khởi kiện ra Tòa án;
Căn cứ pháp luật:
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
- Luật nhà ở 2014.
Trả lời câu hỏi:
1. Tư vấn:
– Căn cứ vào khoản 1, khoản 2, Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014:
“ Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.”
Theo như thông tin mà bạn cung cấp, việc bạn chậm trễ 01 tháng tiền nhà chưa vượt quá thời hạn cho phép trong hợp đồng và cũng chưa vi phạm điểm b, khoản 2, Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Vì vậy, bên A không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê.
– Căn cứ vào Khoản 4, Điều 132 của Luật Nhà ở 2014:
“4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Ngày 20/3/2021, bên A có thông báo thu hồi nhà ở đang cho thuê và 5/4/2021 sẽ thu hồi vì vậy thời gian bên A thông báo cho bạn chưa đến 30 ngày theo Luật quy định, và hai bên cũng không có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, việc bên A thu hồi lại nhà sẽ gây thiệt hại cho bạn vì còn bị liên đới tới bên thứ ba là khách thuê trọ của bạn tính tới thời điểm hiện tại. Mặt khác, lý do thu hồi nhà ở là “Lấy lại nhà để bán”, và lý do này cũng không thuộc vào quy định tại Khoản 2, Điều 132, Luật Nhà ở 2014. Do đó, bên A phải bồi thường cho bạn theo quy định của pháp luật.
Không chỉ vậy, trong hợp đồng mà có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật thì bên A còn bị phạt cọc, phạt vi phạm theo thỏa thuận.
Lưu ý: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết đến việc bên A muốn đòi lại nhà cho thuê.
2. Bồi thường thiệt hại:
– Căn cứ Khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 585. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại
1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
– Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định:
“Điều 419. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng
2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.”
Như vậy, khi Bên A đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bạn thì bạn có thể yêu cầu bồi thường về những thiệt hại xảy ra và tinh thần (nếu có).
3. Phạt cọc:
Vì bạn không nói rõ và cung cấp hợp đồng thuê nhà nên sẽ có 02 trường hợp sau đây:
– Hợp đồng thuê nhà có quy định về đặt cọc và phạt cọc: Thực hiện theo hợp đồng;
– Hợp đồng không quy định: Không được phạt cọc.
4. Phạt vi phạm hợp đồng
Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì bên A sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường, thì có thể khởi kiện ra Tòa án:
Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 lại quy định:
“Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp”
Do đó, để có thể được Tòa án giải quyết thì bạn phải cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là đúng quy định.
—————————————————————————————–
CÔNG TY LUẬT LVN
—————————————————————————————–
Thưa quý thân chủ,
Để được hỗ trợ trực tiếp Quý thân chủ có thể trao đổi trực tiếp với luật sư của công ty qua
đường dây nóng cố định: 1900.0191
Rất mong có thể tháo gỡ những vướng mắc của quý thân chủ !
Trân trọng./.
Người tư vấn: Trần Thị Phương Thảo
