Thưa Luật sư! Tôi có một số điều không rõ khi địa phương tôi cấp lại sổ đỏ cho người dân mà không đúng với diện tích trước đây, mong luật sư giải đáp giúp tôi: Diện tích đất của gia đình tôi theo sổ đỏ ( Chủ Tịch UBND TP ký năm 1995) là 2.070m2 là đất ở ( thổ cư – lâu dài), sổ đỏ đứng tên ba tôi. Nhưng năm 2016 cấp đổi lại sổ cho người dân, gia đình tôi nhận sổ mới ( Sở TN & MT ký) thì thấy trong 2.070m2 đất ở ( thổ cư – lâu dài) trước đây nay chỉ còn 200m2 đất ở( Thổ cư – lâu dài), diện tích còn lại thì được cho vào mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm. Tôi có thắc mắc là làm như vậy thì người dân nhận lại đất sai mục đích sử dụng so với trước đây. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi:
– Việc cấp đổi lại sổ mới mà diện tích đất ở chỉ có 200m2 ít hơn với diện tích trước đây thì có đúng luật không?
– Và như vậy thì thiệt thòi cho gia đình tôi vì nếu ba mẹ tôi có muốn tặng cho con cái thì phải chuyển mục đích sử dụng lên thành đất ở mới xây nhà được, và phải nộp thuế khoản tiền chênh lệch giữa đất ở và đất cây lâu năm cho Nhà nước khi muốn chuyển mục đích sử dụng.( Mặc dù diện tích đó nằm trong diện tích đất ở trong bìa đỏ trước đây). Cần giúp đỡ.!
Trả lời:
Việc cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại:
Khoản 1 Điều 76 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật Đất đai:
Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Việc diện tích ban đầu là 2070m² là đất ở(thổ cư, lâu dài) nay sau khi thực hiện việc cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì chỉ còn 200 m² đất ở ,diện tích còn lại được cho vào mục đích sử dụng cây lâu năm.Việc thay đổi diện tích như trên là trái với quy định của pháp luật Vì Đầu tiên là không có bất cứ căn cứ nào Văn phòng đăng kí đất đai được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không có sự đồng ý của chủ thể sử dụng trong quan hệ pháp luật đất đai.
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Điều 57.Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:
Điều 12Thông Tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Theo đó, tuy không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký biến động đất đai.
Việc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thay đổi mục đích sử dụng đất trong bản cấp lại của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sai vì không hề quy định nào về việc chuyển đổi từ đất ở(thổ cư, lâu dài) sang đất trồng cây lâu năm.Vì vậy khi có sai xót trong việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai phải có trách nhiệm xử lý:
Căn cứ Điều 106 Luật Đất đai 2013
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1.Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai xót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2.Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Điều 86 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP
Điều 86.Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận,Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là sai sót của cơ quan chức năng có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai nên Anh/Chị không cần phải nộp bất kì một khoản thuế nào và làm đơn xin đính chính lại ban giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
